IVA en una reforma: cuándo se aplica el 10 % y cuándo el 21 %

Como norma general, una obra en una vivienda tributa al tipo general del 21 %. Solo baja al 10 % si se cumplen tres requisitos a la vez, y no es una interpretación de nadie: está publicado por la Agencia Tributaria en su página sobre obras en viviendas. Sobre una base de 10.000 €, aplicar el 21 % son 2.100 € de IVA y aplicar el 10 % son 1.000 €: la diferencia es de 1.100 €, así que merece la pena comprobarlo antes de firmar.

El primer requisito es quién encarga la obra. El destinatario tiene que ser una persona física y tiene que usar la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al alquiler o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de forma parcial, el tipo reducido no se aplica. Es el error más habitual en pisos que se compran para alquilar y se reforman antes de meter inquilinos: ahí el IVA correcto es el 21 %.

El segundo es la antigüedad del edificio: la construcción o la rehabilitación tiene que haber terminado al menos dos años antes de que empiecen las obras de renovación o reparación. La fecha que cuenta es la de finalización de la obra original, no la de la compraventa ni la de la escritura.

El tercero es el que más disgustos da, porque depende de la factura y no de la buena voluntad: quien realiza la obra no puede aportar materiales, o si los aporta, su coste no puede superar el 40 % de la base imponible de la operación. La Agencia Tributaria pone dos ejemplos que aclaran el límite. Si se coloca el suelo de una vivienda por 10.000 € y los materiales aportados por el instalador son 3.000 €, toda la operación tributa al 10 %. Si la obra es de 10.000 € y los materiales ascienden a 5.000 €, tributa al 21 %.

De ahí sale una consecuencia práctica que conviene tener clara antes de pedir presupuestos: comprar tú los materiales no garantiza nada por sí solo. Lo que decide es la proporción entre materiales y base imponible de la operación. Si el instalador factura 100 % mano de obra porque el material lo pones tú, el requisito se cumple con holgura; si factura una obra con material incluido y ese material pesa más del 40 %, se pierde el tipo reducido aunque la obra sea exactamente la misma.

Hay además un caso que sorprende a mucha gente: la entrega de puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina sin instalación tributa siempre al 21 %, porque Hacienda no lo considera una ejecución de obra. Comprar una ventana en un almacén y contratar aparte a quien la coloca son dos operaciones distintas, y la primera va al tipo general. Si el mismo profesional suministra e instala, es una ejecución de obra y puede aplicar el 10 % si se cumplen los tres requisitos anteriores.

Existe una segunda vía para pagar el 10 %, pensada para obras mayores, que es la de rehabilitación. Aquí los requisitos son otros dos. El primero: más del 50 % del coste total del proyecto tiene que corresponder a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas. El segundo: si se cumple el anterior, el importe total de las obras tiene que superar el 25 % del precio de adquisición de la edificación, si se compró en los dos años anteriores al inicio de las obras, o del valor de mercado antes de la rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo. Para acreditar la naturaleza de las obras hace falta documentación técnica: dictámenes de profesionales habilitados o el visado del proyecto por el colegio profesional.

Conviene no confundir las palabras. La reforma interior de una vivienda no se considera construcción a efectos del tipo reducido, mientras que la ampliación de la vivienda sí se considera construcción —y tributa al 10 %— siempre que aumente la superficie habitable. Y en obra nueva o rehabilitación con contrato directo entre promotor y contratista, el tipo reducido exige que al menos el 50 % de la superficie construida se destine a vivienda; las subcontratas no entran en ese supuesto.

Antes de firmar, merece la pena comprobar tres cosas en el presupuesto: qué tipo de IVA se aplica, cómo se reparte el importe entre materiales y mano de obra, y si la vivienda es tu residencia particular y no un alquiler o una actividad. Con esos tres datos se puede anticipar si el 10 % es defendible o no.

Si el presupuesto aplica el 21 % y crees que corresponde el 10 %, lo razonable es pedirlo antes de aceptar y, si ya está facturado, solicitar una factura rectificativa. La Agencia Tributaria tiene un calificador inmobiliario público donde se puede plantear el caso concreto, y la respuesta deja rastro, que es lo que importa cuando hay una discrepancia con el profesional.

Este artículo resume la información publicada por la Agencia Tributaria y actualizada el 26 de marzo de 2026, con el enlace a cada página en las fuentes. No es asesoramiento fiscal: cada obra tiene sus circunstancias y el criterio que decide es el de la Administración, no el nuestro. En nuestra metodología explicamos cómo verificamos cada dato que publicamos y con qué fecha.